일본 부동산은 일본인과 외국인 사이에 소유 관련 규제나 차별이 거의 없어, 한국인 투자자들의 관심도 꾸준합니다. 다만 세금 구조가 한국과 다르고, 비거주자에게는 몇 가지 추가 의무가 있어 미리 알아두지 않으면 당황할 수 있습니다. 취득부터 매각까지 단계별로 정리했습니다.
단계별로 알아야 할 것들
1. 취득 시
부동산 취득 시 부동산취득세가 한 번 부과됩니다. 여기에 더해 비거주자라면 다음 의무가 추가됩니다.
- 부동산 취득일로부터 20일 이내, 일본은행을 거쳐 재무대신에게 취득 사실을 보고
- 본인을 대신해 세금 신고·납세를 처리할 납세관리인 선임
⚠️ 2026년부터는 외국인 여부와 관계없이 모든 부동산 매수자가 구매 시점에 국적을 확인받는 절차가 신설되었습니다. 이는 매수를 제한하는 규제가 아니라, 정부가 부동산 거래의 국적별 데이터를 체계적으로 추적하기 위한 조치입니다.
2. 보유 시
매년 1월 1일 기준 소유자에게 고정자산세(평가액의 표준 1.4%)와 도시계획세가 부과됩니다. 외국인이라고 세율이 달라지거나 추가 부담이 생기지는 않습니다.
3. 임대 시 (비거주자)
비거주자가 일본 부동산을 임대해 임대료를 받으면, 임차인이 임대료의 20.42%를 원천징수해 세무서에 납부합니다. 이후 확정신고를 통해 실제 세액과 정산할 수 있습니다.
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4. 매각 시 (비거주자)
비거주자가 부동산을 매각하면 매수인이 매매대금의 10.21%를 원천징수합니다. 즉 매도인은 계약금액의 89.79%만 우선 수령하고, 나머지는 향후 확정신고로 정산합니다.
다만 다음 조건을 모두 충족하면 원천징수가 면제됩니다.
- 매수인이 개인
- 매매대금이 1억 엔 이하
- 매수 목적이 매수인 본인 또는 친족의 거주용
정리
| 단계 | 핵심 내용 |
|---|---|
| 취득 | 부동산취득세 + (비거주자) 20일 내 신고, 납세관리인 선임 |
| 보유 | 고정자산세 1.4% + 도시계획세, 내외국인 차별 없음 |
| 임대 | (비거주자) 임대료의 20.42% 원천징수 |
| 매각 | (비거주자) 매매대금의 10.21% 원천징수, 조건 충족 시 면제 |
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 실제 세율·절차는 개인 상황과 법 개정에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 거래 전 반드시 세무사, 법무사(사법서사) 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q. 외국인도 일본 부동산을 자유롭게 살 수 있나요?
A. 네. 일본은 일본인과 외국인 사이에 소유 관련 규제나 차별이 거의 없어 자유롭게 취득할 수 있습니다. 다만 비거주자는 취득 후 20일 이내 신고와 납세관리인 선임 등 추가 의무가 있습니다.
Q. 비거주자가 부동산을 임대하면 세금은 어떻게 처리되나요?
A. 임차인이 임대료의 20.42%를 원천징수해 세무서에 납부하고, 이후 확정신고를 통해 실제 세액과 정산합니다.
Q. 비거주자가 매각할 때 항상 10.21% 원천징수를 당하나요?
A. 아닙니다. 매수인이 개인이고 매매대금이 1억 엔 이하이며, 매수 목적이 매수인 본인 또는 친족의 거주용인 경우 원천징수가 면제됩니다.
Q. 2026년부터 새로 생긴 절차가 있나요?
A. 네. 국적과 관계없이 모든 부동산 매수자가 구매 시점에 국적 확인을 받는 절차가 신설되었습니다. 매수를 제한하는 규제가 아니라 정부가 국적별 거래 데이터를 체계적으로 추적하기 위한 조치입니다.
핵심 요약
- 일본은 외국인 부동산 소유에 대한 규제·차별이 거의 없습니다.
- 비거주자는 취득 후 20일 내 신고와 납세관리인 선임이 필요합니다.
- 보유세(고정자산세 1.4%+도시계획세)는 내외국인 동일하게 적용됩니다.
- 비거주자의 임대소득은 20.42%, 매각대금은 10.21%가 원천징수되며, 매각은 조건 충족 시 면제됩니다.
- 2026년부터 모든 매수자를 대상으로 구매 시점 국적 확인 절차가 신설되었습니다.